By Eric S. Peterson, Silvia Nuila and Frank Regalado

The following story was supported by funding from The Economic Hardship Reporting Project and reported by The Utah Investigative Journalism Project in partnership with Salt Lake City Weekly.

(Para leer el texto en español vaya a la mitad del artículo.)

Have you ever been evicted? Do you wish it never happened? Thanks to a new law in Utah, you might be able to make it disappear from your legal record.

Tens of thousands of Utahns over the years have been evicted from their apartments and homes. It’s not a crime to get evicted. It’s not a crime to miss rent because you lost your job or ran out of money paying medical bills or fixing a broken car. It’s not a crime if you miss rent because you are just trying to get through difficult times.

But having an eviction on your record can be as bad as having a crime on your record. It can hurt your credit score, making it harder for you to get a loan for a car or to get into your dream home. And your rental application for a nice new apartment might get rejected if the landlord sees you have an eviction on your record—even if it happened years ago.

But state law allows Utahns to expunge (see sidebar) an eviction from their records; in other words, evictees can wipe the slate clean as if it never happened. Even better? There’s no cost to do it.

How long does an eviction stay on your record? It will stay on your rental history for seven years! And it will stay in the court record permanently if you don’t have it erased.

There is no cost to have it erased, but it still is a legal process. This guide will help explain it in simple terms. For additional help, the contact information for free eviction resources is included at the end of this article.

It’s helpful to think of the process as having three important stages: the “before,” “during,” and “after” stages. So, let’s begin.

Before Expungement

Before we begin filling out paperwork, you probably have some questions. So let’s hear them.

“Can my eviction be erased?”

That depends—not all Utah eviction records can be erased. If you were evicted because your landlord said that you broke apartment rules, the record cannot be erased.

For example: if you were smoking, had people stay at the apartment without permission from the landlord or didn’t keep your place clean—these are the kinds of rules that you can get evicted for.

The same goes for breaking the law. If you were evicted because the landlord said you broke the law—even if the case never went to court—you can’t get the eviction erased.

“How do I qualify to have my eviction erased?”

If you were evicted for not paying rent, you qualify. If you stayed past your lease—meaning the lease said you had to leave in January and you didn’t leave until February or later—then you also qualify to have the eviction erased. In these cases, it doesn’t matter how old the eviction was.

“Is that it?”

No, you also must have already paid your debt to the landlord who evicted you. This is called “satisfaction of judgment.” If you haven’t paid the money owed, then you can’t get your eviction erased. So, satisfy that judgment!

“I already paid off my old debt—am I good to go?”

You’ll need to prove that you paid off your debt. If you paid off your old debt and have receipts or other documents to prove it, make sure you know where those records are. The court may also have proof that you paid your debt and satisfied your judgment.

You can visit the Utah Courts’ Self Help Center by visiting utcourts.gov/selfhelp, or by calling 888-683-0009. Ask if they can check your eviction court record to see if the court docket says the judgment was satisfied. They can also tell you which court and judge to send the paperwork to.

“OK, I think I’m ready to start the paperwork.”

Wait—just one more thing to keep in mind: It’s important the paperwork you file has an address where you can receive mail. So pick a secure mailing address for the eviction removal paperwork. You can put an e-mail address, but you’ll also want a mailing address on the paperwork to be safe.

If you’re nervous that giving your address is going to mean bill collectors come after you, you can use an address of someone close to you that will hold onto the mail for you. But make sure it’s someone you can depend on, like your mom or dad—maybe not your boyfriend or girlfriend, unless it’s serious (and congratulations, by the way).

OK, now we’re ready to start the paperwork.

During Expungement

Here are the forms you’ll need to start the process of removing the eviction from your record. (Find them online through the Utah Courts website— utcourts.gov):

The first is a civil cover sheet. This is your basic application to the court. It’s two pages long. On Page 1, you fill in your information on the left as the “Plaintiff/Petitioner.” A petition is a written request to the court, so requesting an expungement means you are the petitioner. On the right side of the page is the side for the landlord, or the “Defendant/Respondent.”

At the bottom of the first page and on the second page is a lot of information that doesn’t matter to you. Go to the bottom right corner of the second page and put a check next to “Expungement Petition.”

Your next document is the “Petition to Expunge Eviction.” This is a simple two-page document with one question and one signature line, asking the court to erase the eviction.

The other document is an “Order on Petition to Expunge Eviction.” This document you leave blank, and the court will fill in the details when you send it to them, and they make a decision.

You send a copy of these documents to the court.

You also must send a copy of the documents to your landlord. You need to send the papers to your landlord so that they have the opportunity to challenge the expungement if they decide to. That leads to the last piece of paperwork.

You need to file a “Proof of Service” with the court. This is just proof for the judge that the landlord was served the paperwork.

“How do I serve my past landlord with the eviction expungement paperwork?”

Serving a paper means the legal document is delivered reliably to the other party—in this case, the landlord. That means you have someone hand-deliver the paperwork to the landlord. This someone could be a friend (as long as they are over 18, aren’t part of your case, aren’t a registered sex offender and don’t have a protective order against them), or you could pay your county sheriff or a process server to deliver the paperwork to the landlord.

You can also just mail the paperwork to the landlord. But if you do, it must be certified mail with a return receipt requested. That way, the landlord has to sign for the letter upon receipt. The court will need to see the landlord’s signature as part of your proof of service.

When the Civil Cover Sheet, the Petition to Expunge, the Order on Petition and Proof of Service have all been filed with the court and served on the landlord then it’s time to … wait.

Under the law, the landlord has 60 days to decide if they want to file an objection to your petition. Basically, they get a couple months to decide if they want to tell the court that your eviction record should not be erased.

Unfortunately, under the law, if the landlord says no to the expungement, that ends the process right there and the record won’t be wiped clean.

But if there is no objection, the judge will approve the expungement.

Remember, the court needs to be able to get in touch with you. You should have given them an email and a good mailing address for yourself, or of someone who will keep an eye out for mail from the court for you.

It is possible the judge may want you to appear in court. They may have a question about your petition or proof that you satisfied your judgment.

It’s more likely, though, that if the landlord has no objection, then the judge won’t need to see you in court and can just approve the expungement on their own without you being present.

After Expungement

“OK, so my record was expunged! Is that it?”

Not quite. When it’s expunged, you will be notified. You need to hold onto that record! So keep proof that your eviction was expunged. That is your proof that you have a clean slate. You need that because when the court wipes the record, credit reporting agencies will have 90 days to remove your eviction record from their files.

But it’s possible that smaller apartments might not clear the records. If you do apply for an apartment and the landlord claims you were evicted, you will need proof of your expungement to show them that you have paid your past debt.

“So the eviction is gone from my record. But what if the landlord asks me straight up if I’ve been evicted before?”

If your case has been successfully expunged, it’s like it never happened. You are legally allowed to tell anyone that you have never been evicted.

Where to find more help

Utah Courts Self Help Center: For help filing documents. utcourts.gov/selfhelp, 888-683-0009

Utah Housing Coalition: Can help walk you through the process and find legal and other help. Online at utahhousing.org or call 801-364-0077.

The Legalese of Expungement

Civil Cover Sheet: Your basic application to the court to ask for expungement.

Expungement: Erasing your eviction record.

Satisfaction of Judgment: Paying your old eviction debts so you can expunge your eviction.

Petition: A written request, asking the court to do something.

Proof of Service: Document showing you sent your petition to your landlord. It could be in the form of a certified mail receipt.

Antecedentes Limpios

Como borrar los registro de desalojo de su historial de antecedentes en Utah.

Por Eric S. Peterson, Silvia Nuila and Frank Regalado

La siguiente historia fue apoyada por Economic Hardship Reporting Project y reportada por Utah Investigative Journalism Project en colaboración con Salt Lake City Weekly.

¿Ha sido usted desalojado alguna vez? ¿Desearía que esto nunca hubiese ocurrido? Gracias a una nueva ley en Utah, usted podría borrar esto en su historial de antecedentes.

Decenas de miles de Utahnos a lo largo de los años han sido desalojados de sus departamentos y casas. Ser desalojado no es un crimen. No es un crimen no pagar su alquiler debido a que perdió su empleo o porque se quedó sin dinero por pagar costos médicos o por reparar su auto. No es un crimen dejar de pagar su alquiler debido a que usted está pasando por momentos difíciles; pero tener un desalojo en su historial puede ser tan malo como tener un crimen en él. Le puede afectar su crédito, dificultándole obtener un préstamo para auto o para comprar la casa de sus sueños. Y su solicitud para rentar un lindo apartamento nuevo podría ser rechazada si el propietario notase que la presencia de un desalojo en su historial—Aunque esto hubiese ocurrido años atrás.

Pero las leyes del estado permiten a los Utahnos borrar (ver dentro de la barra lateral) un desalojo de su historial; en otras palabras, los desalojados pueden dejar limpia esta lista como si nunca hubiese ocurrido. ¿Mejor aun? Hacerlo no tiene costo.

¿Cuánto tiempo permanece un desalojo en su historial? ¡Permanecerá en su historial de alquileres por siete años! y permanecerá permanentemente en los registros de la corte si usted no hace que los borren.

Borrarlos no tiene costo, pero aun así es un proceso legal. Esperamos que esta guía ayude a explicarlo en términos simples. Por ayuda adicional, al final de este artículo hemos incluido información de contactos para procesos gratuitos de desalojo.

Ayuda pensar en el proceso como tener tres pasos importantes. Las etapas son ¨Antes¨, ¨Durante¨ y ¨después¨. Así que ¡Empecemos!

Antes de que Sean Borrados

Antes de que empecemos a llenar documentos, es probable que tenga algunas preguntas. Así que escuchémoslas.

“¿Se puede borrar mi desalojo?”

Ello depende—no todos los registros de desalojos de Utah pueden borrarse. Si usted es desalojado porque su arrendador afirma que violó las normas del departamento, el antecedente no podrá ser borrado.

Por ejemplo: si usted estuvo fumando, alojó personas en el departamento sin autorización del propietario o no mantuvo limpio su local. Este es el tipo de normas por las cuales usted podría ser desalojado.

Lo mismo ocurre si quebranta la ley. Si usted es desalojado porque su arrendador dijo que usted violó la ley—aunque el caso nunca haya sido llevado a la corte—usted no podrá borrar su desalojo.

“¿Cómo califico para que mi desalojo sea ocultado?”

Si usted fue desalojado porque no pagó su alquiler, usted califica. Si usted permaneció más tiempo que lo establecido en su contrato—esto indica que si su contrato decía que usted tenía que irse en enero y usted no se fue hasta febrero o después—entonces también calificará para que su desalojo sea borrado. En estos casos, no importa el tiempo que transcurrió de su desalojo.

“Es esto así?”

No, usted también deberá haber pagado su deuda con el arrendador que lo desalojó. Esto se llama “satisfacción de deuda.” Si usted aun no hubiese pagado el dinero adeudado, entonces no podrá hacer que borren su desalojo. ¡Así que pague su deuda!

“Ya he pagado mi deuda antigua—¿Es eso todo lo que necesito?”

Deberá demostrar haber pagado su deuda. Si usted pagó su deuda anterior y tiene recibos u otros documentos para demostrarlo, asegurese de saber en donde están. La corte podría tener prueba de que usted pagó su deuda y cumplió con la orden del juez.

Puede visitar el Centro de Autoayuda de la Corte de Utah utcourts.gov/selfhelp, o llamando al 888-683-0009. Pregunte si ellos pueden revisar en los registros su orden judicial de desalojo para ver si el expediente de la corte dice que la deuda fue pagada. Ellos también pueden decirle a cuál corte y juez enviar los documentos.

“OK, Creo que estoy listo para empezar el trámite.”

Espere—tan solo algo más para tener en mente. Es importante que los documentos que usted presente tengan una dirección en la que usted pueda recibir correos. Así que elija una dirección segura de correo para el papeleo de borrado del desalojo. Usted puede colocar una dirección de correo electrónico, pero también necesitará una dirección física allí, tan sólo por seguridad.

Si le preocupa que el dar su dirección pueda causar que los infames cobradores de deudas le persigan, usted puede usar una dirección de alguien cercano a usted que le guarde el correo. Pero asegurese de poder contar con alguien como su mamá o papá—quizá no su novio o novia, a menos que sea serio (felicitaciones de paso).

OK, ahora estamos listos para empezar el trámite.

Durante el Proceso de Borrado

Aquí están los formularios que necesitará para empezar el proceso para borrar el desalojo de su registro. El primero es una carátula de cobertura civil. Esta es su solicitud básica para la corte. Tiene dos páginas de largo, en la página uno, usted llenará su información en el lado izquierdo como el ¨demandante o peticionario.¨ Una petición es una solicitud escrita para la corte. Así que solicitar el borrado significa que usted es el peticionario. En el lado derecho de la página está el lado para el ¨arrendatario, o el demandado¨.

Al final de la primera página y también en la segunda página hay mucha información sin importancia. Vaya a la esquina inferior derecha de la segunda página y coloque una marca al lado de “Petición de Borrado.”

Ahora su próximo documento es “Petición para Borrar un Desalojo.” Este es un documento simple de dos páginas con una pregunta y una línea para firma, pidiendo a la corte borrar el desalojo.

El otro documento es una “Orden de Petición para Borrar un Desalojo.” Este documento debe dejarse en blanco para que la corte llene los detalles cuando usted se los envíe y ellos tomen una decisión.

Usted deberá enviar una copia de estos dos documentos a la corte. También deberá enviar una copia de estos documentos a su arrendador.

Usted deberá enviar los documentos a su arrendador para que éste tenga la oportunidad de oponerse al borrado si decidiesen hacerlo. Eso conduce al ultimo papeleo.

Necesita presentar un “Registro de Notificaciones” con la corte. Esto es tan solo prueba para el juez de que el arrendador recibió los documentos.

“¿Como entrego a mi arrendador anterior los documentos de borrado del desalojo?”

Entregar un papel significa que el documento legal es entregado de manera confiable a la otra parte- en este caso, el arrendador. Eso significa que usted enviará a alguien a entregar los documentos al arrendador en la mano. Este alguien puede ser un amigo (en la medida que sea mayor de 18 años, que no tengan participación en su caso, que no sea delincuente sexual registrado y que no tenga una orden de restricción en su contra), o usted puede pagarle al alguacil de su condado o a un servidor de la corte para que entreguen los documentos al arrendatario. Pero si lo hace, debe ser por correo certificado con un cargo de recibo. De esa manera, el arrendatario deberá firmar por el recibo de la carta. La corte querrá ver la firma del arrendador como parte de su prueba de la notificación.

Cuando la Carátula de Cobertura Civil, la petición de Borrado, la orden de Petición y Prueba de Servicio se hayan llenado con la corte y se hayan entregado al arrendador es entonces momento de… esperar.

Por ley, el arrendador tiene 60 días para decidir si quiere presentar una objeción a su petición. Básicamente, ellos tendrán un par de meses para decidir si quieren decirle a la corte que los registros de su desalojo no deben borrarse.

Desafortunadamente, por ley, si el arrendador se opone al borrado, eso terminará el proceso allí mismo y los antecedentes no serán borrados.

De no haber objeciones, el juez aprobará el borrado.

Recuerde, la corte necesita poder comunicarse con usted. Usted debe darles un e-mail y una buena dirección suya o de alguien que estará atento al correo de la corte dirigido a usted.

Es posible que el juez le pida presentarse en la corte. Podrían tener alguna pregunta acerca de su petición o podría pedirle prueba de que usted ha pagado su deuda.

Es más probable, sin embargo, que si el arrendador no tuviese objeciones, el juez no necesitará verlo en la corte y podría simplemente aprobar el borrado por sí mismo.

Después del Borrado

“OK, ¡Mis antecedentes fueron borrados! ¿Es eso todo?”

Realmente no. Cuando haya sido borrado, usted será notificado. ¡Usted debe sujetarse de ese historial! Así que mantenga pruebas de que su desalojo fue borrado. Esa es su prueba de que no tiene deudas. Necesita esto porque cuando la corte borre sus antecedentes, las agencias de reporte de crédito tendrán 90 días para retirar su historial de desalojo de sus archivos.

Pero es posible que departamentos más pequeños no borren sus registros. Si usted presenta una solicitud para un departamento y el arrendador le indica que usted tuvo un desalojo, necesitará demostrar su borrado para demostrarles haber pagado su deuda anterior.

“Está bien, el desalojo ha sido retirado de mi historial, pero ¿qué ocurre si el arrendador me pregunta en la cara si es que tuve un desalojo antes?”

Si su caso ha sido ocultado con éxito, es como si nunca hubiese ocurrido. Usted puede legalmente decirle a cualquier persona que nunca fue desalojado.

¿Dónde encontrar más ayuda?

El Centro de Auto Ayuda de la Corte de Utah: Especialmente por ayuda para presentar documentos. utcourts.gov/selfhelp, 888-683-0009.

Coalición Utah Housing: Puede ayudarlo en el trayecto del proceso y encontrar ayuda legal y otras. utahhousing.org, 801-364-0077

Definiciones

Carátula de Cobertura Civil: Su solicitud básica para pedir el borrado en la corte.

Borrado: Borrado de sus antecedentes de desalojo.

Satisfacción de Deuda: Pagar sus deudas anteriores del desalojo para que pueda borrar su desalojo.

Petición: Una solicitud escrita, pidiendo algo a la corte.

Cargo de Recibo: Documento mostrando que entregó su petición a su arrendador. Puede ser un recibo de entrega certificada por correo.