Utah housing vouchers struggle to meet demand

Utah housing vouchers struggle to meet demand
Wait times for the Housing Choice Voucher Program can last years. Meanwhile immediate housing assistance is nonexistent in many areas, leaving some Utahns in even more desperate situations. (Sydnee Chapman Gonzalez)

The following story was reported by The Utah Investigative Journalism Project in partnership with St. George News, The Daily Herald, The Standard Examiner and KSL.com.

(Haz clic aquí para leer el texto en español)

SALT LAKE CITY — Utahns hoping to access a popular public housing program face long waits and difficulty finding units in most regions in the state.

Wait times for the Housing Choice Voucher Program, formerly known as Section 8, can last years. Meanwhile, immediate housing assistance is nonexistent in many areas, leaving some vulnerable Utahns in even more desperate situations.

A survey of 16 Utah housing authorities by the Utah Investigative Journalism Project found that wait times for a voucher range between a few months in Grand and San Juan counties to several years in Salt Lake County and St. George.

The housing authority serving Duchesne and Uintah counties did not provide the project with data. The Housing Authority of Salt Lake City and Housing Connect, which serves Salt Lake County, share a waitlist.

Only 27% of the housing authorities reported wait times under a year, while a third reported wait times of at least three years.

It’s a common story across the country — which helps low-income households afford housing in the private market — as rent prices continue to outpace wages.

Glenn Bailey, who has spent more than three decades serving low-income Utahns as the executive director at Crossroads Urban Center, said there have been long waitlists for housing vouchers “as far back as I can remember.”

“Vouchers have never been available anywhere near the degree needed to meet the demand,” Bailey said. “So in periods like this, where we’re seeing rapid rent increases due to gentrification, we fall even further behind than we already are.”

“We get those calls like every day, every week. They’re hard phone calls … they’re not coming for help in five years. They’re coming for help right now,” said Ilez Brady, the Housing Choice Voucher director for Housing Connect. “People call a housing authority assuming that we can offer immediate help and we just can’t. We just don’t have emergency programs. Unfortunately, we have to turn people away all of the time.”

Wait times aren’t the only indicator the programs can’t keep up with demand. The number of households on many of the waitlists far exceeds the number of families the programs can serve.

The West Valley City Housing Authority, for example, reported over 3,000 families on its waitlist but said it can serve fewer than 550 at a time. Likewise, nearly 1,400 families are on Weber County’s waitlist, while it can serve just over 240 families at a time.

The Department of Housing and Urban Development, which oversees and regulates the program, said nearly all of Utah housing authorities are operating at over 110% of their budgets due to rising rents and a plateau in funding for the program.

HUD Principal Deputy Assistant Secretary Richard Monocchio said this phenomenon means housing authorities often can’t give out all their vouchers because they are spending more per voucher than before.

“The budget appropriation hasn’t necessarily kept up with the need,” he said. “Wait times are difficult because it’s a function of the budget and we haven’t seen a major increase in the number of vouchers in the country in a long, long time. … For those wait times to be reduced, we need more funding.”

Davis Community Housing Authority is one of those agencies in shortfall.

“The market has not slowed down as far as rent increases are concerned,” said Pam Tomney, the authority’s Housing Choice Voucher supervisor. “The graph is just astronomical, how much it has increased.”

Understanding the basics

The Housing Choice Voucher program is the nation’s largest rental subsidy program. And although it is a federal program, local housing authorities administer the vouchers. Once someone receives a voucher, they are responsible for finding a unit and paying 30-40% of their income to their landlord. The housing authority that issued the voucher covers the rest.

Individual housing authorities can establish local preferences, such as for families or individuals who are disabled, elderly or homeless. Households with those preferences are moved up on the waiting list.

Once an individual receives a voucher, they usually have 60 days to find a unit, although it is possible to get an extension. After an initial yearlong lease, participants can transfer their voucher to any other housing authority in the country if they wish to move.

Finding a unit, however, is often easier said than done, according to multiple housing authorities across the state.

“Even as few as five to seven years ago, it used to be incentive enough for landlords to know that they would have the guaranteed rent of our program to get somebody into a unit, but that’s not enough anymore,” said Andi Beadles, executive director of the Weber Housing Authority. “For one unit, they’ll have multiple applications, and so they don’t just have to rent to the first person that applies for their unit.”

Common barriers for voucher holders include poor credit, a recent eviction or insufficient funds for a security deposit.

“They think that, ‘Oh, I got my Section 8 voucher, I’m gonna be able to find a place now,”” Brady said. “Just because we gave someone a voucher doesn’t mean that (it) automatically gives them housing. They still have to find a landlord that’s going to rent to them.”

Only about 72% of Utahns who receive a voucher are able to find a unit to lease, according to Monocchio, the HUD official. That’s much higher than the national rate of 56%.

Limited resources

Many housing authority employees say the resources individuals can access while waiting for a voucher are limited, over-tapped, or, in some cases, nonexistent.

“Unfortunately, in our area, we have no homeless shelter or emergency housing. That’s our biggest problem,” said Gayla Pressett, executive director of the Carbon-Emery Housing Authority. “Not very many of the rural areas in the state have emergency housing available for those that are experiencing homelessness or are in transition.”

Claudia Garcia, Housing Choice Voucher manager for the Provo City Housing Authority, said it’s “extremely difficult” to tell community members that vouchers aren’t available.

“We refer them to other agencies. There’s some people that have already been to other agencies and when it comes to that point, it’s heartbreaking,” Garcia said.

Britnee Dabb, deputy director of the Housing Authority of Salt Lake City, said the agency does its best to point individuals to other resources in the community.

“We never want to try to send someone away without information or where to possibly get help, because there’s nothing more crushing for them and us than to do that,” she said. “You’re putting yourself out there to come and get help, so to leave with nothing — that’s hard. We want to do our due diligence to let them know what programs are out there that could be helpful.”

For services near you, call or text 211. The 24/7 system is free and confidential and connects Utahns to services across the state, ranging from shelter and housing assistance to health care.

(Photo illustration by Sydnee Chapman Gonzalez)

If you’re applying for a voucher:

Don’t leave anything blank on your application. Missing information can be the difference between getting on a waitlist now versus weeks from now.

Make copies of everything you provide a housing authority. If you don’t have a copier or don’t live near a library to access one, you can use apps like Apple’s Notes or PDFelement to convert a photo of the documents into a PDF.

Get on as many waitlists as possible — including Housing Choice Voucher waitlists in other areas as well as waitlists for public housing projects or other specialized programs. Tell housing authority employees about any disabilities, military service, age, or other factors to help them determine which programs you might be eligible for.

“Our advice is to just get on as many waiting lists as you possibly can, and whichever one comes up first, take it,” said Mike Barben, executive director at the St. George Housing Authority. “And then when you get up to the Section 8 … they can transfer onto our program.”

Here is a list of housing authorities in the state with Housing Choice Voucher waitlists. Some areas’ waitlists are closed but don’t forget to ask if they have other waitlists open.

If you are on a waiting list, call or visit the housing authority in person to make sure your contact information is up to date. If you don’t have a permanent address, you can use a friend’s or family’s so you don’t miss any communication about your place on the waitlist.  

“A lot of the times when people have been on the list for however many years then they reach the top and we can’t get in touch with them. Their phone numbers change, their emails change, their addresses change. That is probably one of the biggest reasons why people fall off that list,” Brady, with Housing Connect, said. “I understand — if someone’s in a situation where they’re just trying to figure out where to live day to day, the last thing they’re probably thinking of is, ‘Oh, I need to log in and update my address.’”

Sending an email to yourself in the future or using apps like Google Calendar can help you remember to check in with the housing authority. Remember, up-to-date contact info can make sure you don’t miss out on a voucher or get removed from the waitlist. 

You can also use your time on the waitlist to:

If you have received a voucher, start your search for a unit immediately. 

While housing authorities can’t tell you where to rent, many can provide you with a list of landlords. These lists can include things like which complexes are low-income or which landlords are open to tenants with low credit scores or criminal histories. 

Some housing authorities also have landlord outreach or other staff that can help negotiate with landlords. Check out Affordablehousing.com for locations of available affordable rentals. 

“Do not feel bad or worried or embarrassed or any negative emotion about calling a housing provider that is issuing you the voucher and asking, ‘Hey, I’ve got a few weeks left, and I’m nervous.’ Don’t be afraid to ask them because it happens a lot. We see that a lot,” Dabb said. 

Other tips include:

  • Call every day on a unit or complex you may be interested in since units go fast 
  • Be up-front about bad credit or criminal history to see if landlords or property management companies will work with you to avoid wasting time and money on the application process
  • Be open to a unit that might not check all of your boxes and get creative about options that could make that unit feasible (such as asking around for carpooling options if the unit isn’t located near your job) 
  • Remember that you can move to other areas of Utah or even outside the state with your voucher after the first year 

“I know that this maybe isn’t the place you want to go, but this at least allows you to have the voucher and you can always move down the road,” Brady said. “But don’t take the chance of losing the voucher.”

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Programa de vales de elección de vivienda no puede seguir el ritmo de la demanda

Los tiempos de espera para el Programa de Vales de Elección de Vivienda pueden durar años

Por Sydnee Chapman Gonzalez

La siguiente historia fue reportada por The Utah Investigative Journalism Project en asociación con KSL.com, The Standard Examiner, The Daily Herald y St. George News.

Los Utahns que quieren utilizar un popular programa de vivienda pública enfrentan largas esperas y dificultades para encontrar unidades de vivienda en la mayoría de las regiones del estado.

Los tiempos de espera para el Programa de Vales de Elección de Vivienda, anteriormente conocido como Sección 8, pueden durar años. Además, la asistencia inmediata para vivienda no existe en muchas áreas, lo que deja a algunos habitantes vulnerables de Utah en situaciones aún más desesperadas.

Una encuesta de 16 autoridades de vivienda de Utah realizada por The Utah Investigative Journalism Project (UIJP, sigla en inglés) encontró que los tiempos de espera para un vale oscilan entre unos pocos meses en los condados de Grand y San Juan y varios años en los condados de Salt Lake y St. George.

La autoridad de vivienda que atiende a los condados de Duchesne y Uintah no participó en la encuesta. Y la Autoridad de Vivienda de Salt Lake City y Housing Connect, que sirve al condado de Salt Lake, comparten una lista de espera.

Solo el 27% de las autoridades de vivienda reportaron tiempos de espera de menos de un año, mientras que un tercio reportó tiempos de espera de al menos tres años.

Es un fenómeno común para el programa en todo el país ya que los precios de los alquileres continúan superando los salarios. El programa ayuda a los hogares de bajos ingresos a pagar una vivienda en el mercado privado. 

Glenn Bailey, quien ha pasado más de tres décadas sirviendo a los habitantes de Utah de bajos ingresos como director ejecutivo de Crossroads Urban Center, dijo que ha habido largas listas de espera para vales de vivienda “desde que tengo memoria”.

“Los vales nunca han estado disponibles ni de lejos en el grado que se necesita para satisfacer la demanda”, dijo Bailey en inglés. “Así que en períodos como este, en los que estamos viendo rápidos aumentos de alquiler debido a la gentrificación, nos quedamos aún más atrás de lo que ya estamos”.

“Recibimos esas llamadas como todos los días, todas las semanas. Son llamadas duras… no están pedido ayuda en cinco años. Están buscando ayuda en este momento”, dijo en inglés Ilez Brady, directora de Vales de Elección de Vivienda de Housing Connect. “La gente llama a una autoridad de vivienda asumiendo que podemos ofrecer ayuda inmediata y simplemente no podemos. Simplemente no tenemos programas de emergencia. Desafortunadamente, tenemos que rechazar a la gente todo el tiempo”.

Los tiempos de espera no son el único indicador de que los programas no pueden satisfacer la demanda. El número de hogares en muchas de las listas de espera supera el número de familias a las que los programas pueden servir.

La Autoridad de Vivienda de West Valley City, por ejemplo, informó que más de 3,000 familias están en su lista de espera, pero dijo que puede atender a menos de 550 a la vez. Del mismo modo, casi 1,400 familias están en la lista de espera del condado de Weber, mientras que informó la capacidad para atender a poco más de 240 familias a la vez.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, sigla en inglés), que supervisa y regula el programa, dijo que casi todas las autoridades de vivienda de Utah están operando con más del 110% de sus presupuestos debido al aumento de los alquileres y el hecho que los fondos para el programa no han aumentado. 

El subsecretario adjunto principal de HUD, Richard Monocchio, dijo que este fenómeno significa que las autoridades de vivienda a menudo no pueden entregar todos sus vales porque están gastando más por cada vale que antes.

“La asignación presupuestaria no necesariamente ha estado a la altura de las necesidades”, dijo en inglés. “Los tiempos de espera son difíciles porque es una función del presupuesto y no hemos visto un aumento importante en el número de vales en el país en mucho, mucho tiempo… para que esos tiempos de espera se reduzcan, necesitamos más fondos”.

La Autoridad de Vivienda en el Condado de Davis es una de esas agencias con déficit.

“El mercado no se ha desacelerado en lo que respecta a los aumentos de alquiler”, dijo Pam Tomney, supervisora de Vales de Elección de Vivienda de la autoridad. “Es simplemente astronómico, cuánto ha aumentado”.

Vaya al final para obtener consejos sobre cómo obtener un vale de vivienda y encontrar un alquiler.

Los básicos del programa 

El programa de Vales de Elección de Vivienda es el programa de subsidios de alquiler más grande del país. Y, aunque es un programa federal, las autoridades locales de vivienda administran los vales. Cuando alguien recibe un vale, es responsable de encontrar una unidad y pagar el 30-40% de sus ingresos al dueño. La autoridad de vivienda que emitió el vale paga el resto.

Las autoridades de vivienda también pueden establecer preferencias locales, por ejemplo, para familias o personas discapacitadas, ancianas o sin hogar. La gente con esas preferencias suben en la lista de espera.

Una vez que una persona recibe un vale, generalmente tiene 60 días para encontrar una unidad, aunque es posible obtener una extensión. Después de tener un contrato de alquiler inicial de un año, los participantes pueden transferir su vale a cualquier otra autoridad de vivienda en el país si desean mudarse.

Sin embargo, encontrar una unidad puede ser difícil, según varias autoridades de vivienda en el estado.

“Incluso hace tan solo cinco o siete años, era un incentivo suficiente para que los dueños supieran que tendrían el alquiler garantizado de nuestro programa para que alguien ingresara a una unidad, pero eso ya no es suficiente”, dijo en inglés Andi Beadles, directora ejecutiva de la Autoridad de Vivienda de Weber. “Para una unidad, tendrán múltiples solicitudes, por lo que no solo tienen que alquilar a la primera persona que solicite su unidad”.

Las barreras comunes para las personas con vales incluyen una mala puntuación de crédito, un desalojo reciente o fondos insuficientes para un depósito de seguridad.

“Piensan que, ‘Oh, obtuve mi vale de la Sección 8, voy a poder encontrar un lugar ahora'”, dijo Brady. “El hecho de que le demos a alguien un vale no significa que automáticamente le dé vivienda. Todavía tienen que encontrar un propietario que les alquile”.

Solo alrededor del 72% de los habitantes de Utah que reciben un vale pueden encontrar una unidad para alquilar, según Monocchio, el funcionario de HUD. Eso es mucho más alto que la tasa nacional del 56%.

Recursos limitados

Los recursos que las personas pueden acceder mientras esperan para un vale son limitados, sobreexplotados o, en algunos casos, inexistentes, dicen muchos empleados de las autoridades de vivienda.

“Desafortunadamente, en nuestra área, no tenemos refugio para personas sin hogar ni viviendas de emergencia. Ese es nuestro mayor problema”, dijo en inglés Gayla Pressett, directora ejecutiva de la Autoridad de Vivienda de Carbon – Emery. “Pocas de las áreas rurales en el estado tienen viviendas de emergencia disponibles para aquellos que están sin hogar o están en transición”.

Claudia García, gerente de Vales de Elección de Vivienda de la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Provo, dijo que es “extremadamente difícil” decirles a los miembros de la comunidad que los vales no están disponibles.

“Los referimos a otras agencias. Hay algunas personas que ya han estado en otras agencias y cuando llega a ese punto, es desgarrador”, dijo García.

Britnee Dabb, subdirectora de la Autoridad de Vivienda de la ciudad Salt Lake, dijo que la agencia hace todo lo posible para orientar a las personas hacia otros recursos en la comunidad.

“Tratamos de no despedirnos a nadie sin darle información o decirle dónde posiblemente obtener ayuda, porque no hay nada pero para ellos y para nosotros que hacer eso”, dijo en inglés. “Te estás exponiendo para venir a buscar ayuda, así que irte sin nada, eso es difícil. Queremos hacer nuestra debida diligencia para informarles sobre los programas existen”. 

Para recursos y servicios cerca de usted, llame o envíe un mensaje de texto al 211. El sistema conecta a los habitantes de Utah con servicios en todo el estado, incluyendo asistencia para refugio y vivienda o atención médica. Funciona las 24 horas del día, los 7 días de la semana y es gratuito y confidencial. 

Consejos sobre cómo navegar por el Programa de Vales de Elección de Vivienda

El UIJP habló con empleados de las autoridades de vivienda de todo el estado sobre sus consejos sobre cómo solicitar un Vale de Elección de Vivienda: 

“Mi primer consejo es llamar y hacer preguntas porque puede ser confuso”, dijo Dabb en inglés. Aregó que todas las autoridades de vivienda tienen acceso a servicios de interpretación.

Si usted está solicitando un vale: 

  1. No dejes nada en blanco en tu solicitud. La falta de información puede ser la diferencia entre entrar en una lista de espera ahora o dentro de semanas.
  2. Haga copias de todo lo que entregue a una autoridad de vivienda. Si usted no tiene una fotocopiadora o no vive cerca de una biblioteca para acceder a ella, puede usar aplicaciones como Notes de Apple o PDFelement para convertir una foto de los documentos en un PDF.
  3. Inscríbase en tantas listas de espera como sea posible, incluidas las listas de espera de Vales de Elección de Vivienda en otras áreas, así como las listas de espera para proyectos de vivienda pública u otros programas especializados. Informe a los empleados de la autoridad de vivienda sobre cualquier discapacidad, servicio militar, edad u otros factores para ayudarlos a determinar para qué programas podría ser elegible.

“Nuestro consejo es que se inscriba en tantas listas de espera como sea posible, y la que surja primero, tómela”, dijo en inglés Mike Barben, director ejecutivo de la Autoridad de Vivienda de St. George. “Y luego, cuando llegas a la Sección 8… Puedes transferirte a nuestro programa en ese momento”.

Aquí hay una lista de las autoridades de vivienda en el estado con listas de espera de Vales de Elección de Vivienda. Las listas de espera de algunas áreas están cerradas, pero no olvide preguntar si tienen otras listas de espera abiertas.

Si usted ya está en una lista de espera, llame o visite la autoridad de vivienda en persona para asegurarse de que su información de contacto esté actualizada. Si no tiene una dirección permanente, puede usar la de un amigo o familiar para no perderse ninguna comunicación sobre su lugar en la lista de espera.

“Muchas veces, cuando las personas han estado en la lista durante muchos años, luego llegan a la cima y no podemos contactarlas. Sus números de teléfono cambian, sus correos electrónicos cambian, sus direcciones cambian. Esa es probablemente una de las principales razones por las que las personas salen de la lista”, dijo Brady en inglés. “Entiendo, si alguien está en una situación en la que solo está tratando de averiguar dónde vivir día a día, lo último en lo que probablemente esté pensando es: ‘Oh, necesito actualizar mi dirección'”.

Enviarte un correo electrónico a usted mismo en el futuro o usar aplicaciones como Google Calendar puede ayudarle a recordar que debe comunicarse con la autoridad de vivienda. Recuerde, la información de contacto actualizada puede garantizar que no se pierda un cupón o que lo eliminen de la lista de espera.

También usted puede usar su tiempo en la lista de espera para: 

  • Reúna identificaciones u otra documentación necesaria para el vale (consulte con cada autoridad de vivienda para ver qué requieren)
  • Trabaja en mejorar su puntuación de crédito
  • Expurga los antecedentes penales o los desalojos de su registro si es posible
  • Solicite el Programa de Objetivo de Asistencia Energética para el Hogar (HEAT, por sus siglas en inglés), que brinda asistencia con las facturas de calefacción y energía para hogares de bajos ingresos
  • Obtenga una carta de su médico o terapeuta para cualquier animal de apoyo emocional
  • Mejore sus habilidades de educación financiera (los proveedores de servicios locales pueden indicarle iglesias, universidades u otras que ofrecen clases gratuitas de finanzas)
  • Ahorre dinero para un depósito de seguridad y tarifas de solicitud de apartamento

Si usted ha recibido un vale, comience su búsqueda de una unidad de inmediato.

Aunque las autoridades de vivienda no pueden decirle dónde alquilar, muchos pueden darle una lista de propietarios. Estas listas pueden incluir cosas como qué complejos son de bajos ingresos o qué dueños están abiertos a inquilinos con mala puntuación de crédito o antecedentes penales.

Algunas autoridades de vivienda también tienen personal de contacto con los dueños u otro personal que puede ayudar a negociar con los dueños. Echa un vistazo a Affordablehousing.com para conocer las ubicaciones de alquileres asequibles disponibles.

“No se sienta mal, preocupado, avergonzado o con cualquier emoción negativa por llamar a un autoridad de vivienda que le está emitiendo el vale y preguntarle: ‘Oye, me quedan unas semanas y estoy nervioso’. No tengas miedo de preguntarles porque pasa mucho. Lo vemos mucho”, dijo Dabb en inglés.

Otros consejos incluyen:

  • Llame todos los días a un departamento o complejo que le pueda interesar, ya que las unidades se agotan rápido
  • Sea abierto sobre el mal crédito o los antecedentes penales para ver si los propietarios o las compañías de administración de propiedades trabajarán con usted para evitar perder tiempo y dinero en el proceso de solicitud
  • Esté abierto a una unidad que no marque todas sus casillas y sea creativo acerca de las opciones que podrían hacer que esa unidad sea factible (como preguntar por opciones de viaje compartido si la unidad no está ubicada cerca de su trabajo)
  • Recuerde que puede mudarse a otras áreas de Utah o fuera del estado con su vale después del primer año

“Sé que tal vez este no sea el lugar al que quieres ir, pero esto al menos te permite tener el cupón y siempre puedes moverte en el futuro”, dijo Brady en inglés. “Pero no te arriesgues a perder el cupón”.

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